MaRisk 8.0 – Konsequenzen für die Immobilienbewertung

Karsten Schröter, HypZert CIS (F) Alumni, SV-Büro Dr. Schröter, Hannover

I. Einordnung der Thematik

Am 29.06.2023 wurde mit dem Rundschreiben 05/2023 (BA) die 7. MaRisk-Novelle[1] (MaRisk 8.0) veröffentlicht. Damit wird das bisherige aufsichtliche Vorgehen fortgesetzt, dass einerseits die nationalen Regelungen zum Risikomanagement untersetzt werden und andererseits die Verlautbarungen der EZB und der EBA unter Beachtung des Proportionalitätsprinzips in die MaRisk überführt werden. Mit der 7. Novelle wird nun die Verweismethode eingeführt, was bedeutet, dass auf die Regelungen insbesondere des EZB-Leitfaden Umwelt- und Klimarisiken[2] und EBA-Leitlinien Kreditvergabe und Überwachung[3] direkt verwiesen wird und diese unter Beachtung des Proportionalitätsprinzips direkt auch für die nicht-systemrelevanten Banken gelten. Die Handhabbarkeit der MaRisk und die Übersichtlichkeit der aufsichtlichen Regelungen zur Sicherheitenbewertung insbesondere für kleinere und mittlere Kreditinstitute wird dadurch nicht verbessert. Am Beispiel der Sicherheitenbewertung von Immobilie wird dies im Folgenden dargestellt. 

Die Veröffentlichung der MaRisk basiert auf § 25 a Abs. 1 und 3 sowie § 25 b KWG, in denen u. a. die Ermächtigung zur Veröffentlichung dieser Mindestanforderungen enthalten ist. Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement sind, verkürzt dargestellt, eine Verwaltungsanweisung für die Ausgestaltung des Risikomanagements, 

• die in Abständen aktualisiert werden,
• eine „normeninterpretierende“ Verwaltungsvorschrift darstellen,
• eine Selbstbindung der Aufsicht gegenüber den Kreditinstituten darstellen,
• deren Einhaltung geprüft wird und 
• deren Anwendung nach dem Proportionalitätsprinzip erfolgt. 

Die MaRisk geben im Allgemeinen keine Hinweise auf die Gestaltung von Bewertungsprodukten oder methodische Hinweise zur Anwendung einer bestimmten Bewertungsmethode. Aus den MaRisk ergeben sich vielmehr Anforderungen an die aufbau- und ablauforganisatorische Umsetzung der Immobilienbewertung. Durch die Einführung der Verweistechnik, und damit durch den direkten Bezug auf EBA-Leitfäden oder EZB-Leitfäden sind deutlich erweiterte Anforderungen umzusetzen, die auch einen höheren Aufwand im Bewertungsprozess mit sich bringen. 

II. Bewertungsbezogene Inhalte des Allgemeinen Teils der MaRisk – Überblick

Die Sicherheitenbewertung, im Folgenden insbesondere die Immobilienbewertung, ist ein Bestandteil des Risikomanagements. Dabei wirkt die Sicherheitenbewertung in den Risikoarten Adressausfallrisiko (hier Ausfall der Sicherheit) und Marktrisiko (vgl. AT 2.2 Tz 1). Folgende Inhalte des Allgemeinen Teils der MaRisk (AT) haben Einfluss auf die Gestaltung der Immobilienbewertung, auch wenn die Bewertung nicht explizit genannt ist: 

• AT 2.2 Risiken Tz 1 – Risikoarten
• AT 2.3 Geschäfte Tz 2 – Kreditentscheidung im Zusammenhang mit Erst- und Neubewertung sowie Wertüberprüfung
• AT 2.3 Geschäfte Tz 5 – Immobiliengeschäfte
• AT 3 Tz 1 – Risikokultur auf allen Ebenen der Geschäftsorganisation 
• AT 4.3.2 Tz 1 – Risikosteuerungs- und Controllingprozesse – Bereitstellung von Sicherheitendaten
• AT 4.3.4 Tz 1–3, 6 – Datenmanagement, Datenqualität und Aggregation von Risikodaten – Konsistenz von Bewertungsdaten
• AT 4.3.5 – Verwendung von Modellen – Bewertungsmodelle
• AT 4.5 Tz 4 – Risikomanagement auf Gruppenebene – Immobilienbewertung
• AT 5 – Organisationsrichtlinien
• AT 7 – Ressourcen – Bewertungskapazität, Qualifikation, IT-Ausstattung
• AT 9 – Auslagerung von IT-Prozessen und Bewertungen

Diese Sachverhalte sind immanent auch im Prozess der Immobilienbewertung umzusetzen. In verschiedenen Prozessen, z. B. bei den Immobiliengeschäften, bei den Risikocontrollingprozessen oder dem Datenmanagement fungiert die Immobilienbewertung als Dienstleister für andere Bereiche. Anderen Prozessen, wie das Risikomanagement auf Gruppenebene, die Verwendung von Bewertungsmodellen, die Organisationsrichtlinien, die Ausstattung mit Personal und Infrastruktur wirken direkt auf die Organisationseinheit Wertermittlung.

Weiterhin sind die speziellen Regelungen zur Immobilienbewertung, die durch die neue ImmoWertV 2020 für die Marktwertermittlung und 2021 für die Beleihungswertermittlung veröffentlicht wurden, zu beachten. Diese nationalen Regelungen überlagern sich mit den Regelungen der MaRisk. Dabei gilt als Regel: Bei Instituten, die die BelWertV anwenden, gilt immer die strengere Regelung, je nachdem, welche Vorschrift stärker wirkt. Beispielsweise sind die Regelungen bei Besichtigung in der BelWertV strenger als in der MaRisk. Andererseits sind die Regelungen zur Unabhängigkeit der bewertenden Personen oder zum Inhalt der Bewertungen in der EBA/GL/2020/06 detaillierter. Die Vernetzung der einzelnen Vorschriften ist immer zu beachten.

III. Bewertungsbezogene Inhalte des Besonderen Teils der MaRisk – Auswahl

1. Überblick zu den Anforderungen an die Prozesse im Kreditgeschäft
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Beitragsnummer: 22296