Bauträgergeschäft in Banken: Rechtssicher gestalten & Probleme kennen

Rechtliche Grundlagen ● MaBV: Zweikontenmodell & Verrechnungsproblematiken ● GU-Verträge: VOB/Teil B & Mängelrügen ● Umgang mit Gewährleistungsbürgschaften ● Praxisfälle

Die Finanzierung von Bauträgerprojekten ist für Banken auch (noch) im derzeitigen Marktumfeld mit solide erzielbaren Renditen ein lukratives, aber auch risikoreiches Geschäft, da der Immobilienmarkt starken Zyklen unterworfen ist, die eine Vorhersage der Vermarktungsaussichten bei Projektbeginn erschweren. In der Praxis birgt das komplexe (Dreiecks-)Rechtsverhältnis zwischen „Bank - Bauträger - Erwerber“ besondere zu beachtende Anforderungen, die es zwingend zu berücksichtigen gilt, um eine Bauträgerfinanzierung aus Sicht des Instituts erfolgreich und rechtssicher abzuschließen. Zwar sinkt im Projektverlauf und mit dem Baufortschritt das Kreditausfall-Risiko, jedoch benötigt der Bauträger die Finanzierung, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Zu Beginn dieser Phase ist aber noch nicht klar, ob die Kosten, die der Bauträger prognostiziert hat, überhaupt in der kalkulierten Höhe nach entstehen und ob das gesamte Projekt die von ihm geplante Rendite erbringen wird. Die finanzierende Bank muss daher unter Beachtung u.a. der KWG- und den verschärften Basel-III-Vorgaben zu der Kreditvergabe sowohl das Bauträgerprojektes anhand der vorgelegten Baukostenplanung im Kontext mit den zu erwartenden Gesamtherstellungskosten als auch die Kreditwürdigkeit des Bauträgers sowie die möglichen Sicherheiten das Kreditrisiko bewerten.